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Asunto: Uno - ¿Más torres sin impacto ambiental?
Fecha:Domingo, 3 de Julio, 2005  19:12:52 (-0300)
Autor:Antonio Elio Brailovsky <brailovsky @...............ar>


 
Queridos amigos:
 
La construcción incesante de grandes edificios en altura sigue siendo una preocupación para todas aquellas personas interesadas en la problemática urbana.
 
Después del desastre de las Torres Gemelas en Nueva York y de la destrucción del Edificio Windsor en Madrid, un aire de sensatez sobrevoló la arquitectura internacional. Se había demostrado que esas obras inmensas eran enormemente frágiles y que el dinero gastado en ellas no las hacía más seguras. ¿Por qué seguir por un camino que, sabíamos, iba al fracaso?
 
Hay razones de tipo emblemático, como el proyecto de volver a hacer alguna torre muy grande en el mismo lugar en el que estuvo el World Trade Center. Pero se las piensa de a una, ya se tratan de evitar los riesgos de construir varias.
 
Sin embargo, la Argentina volvió a ser la excepción, al aceptar un modelo constructivo ya perimido en todo el mundo. Es más, la información periodística que va en esta entrega sugiere que hay empresas interesadas en apurarse y construir todas las torres que puedan antes que nos demos cuenta de lo que eso significa.
 
En varias oportunidades dijimos que las primeras torres de Puerto Madero (llamadas "El Faro") habían eludido la ley 123 de Evaluación de Impacto Ambiental. Para facilitar esa operación, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires modificó la ley 123 y la reemplazó por la 452. El núcleo central de esa reforma fue sacar los grandes conjuntos habitacionales de la lista de emprendimientos cuyo impacto ambiental debía evaluarse. En  otras palabras, que la reforma de esa ley tenía nombre y apellido y ese error no se corrigió hasta ahora.
 
Una posible discusión es, si por las fechas de presentación, no hubiera correspondido de todos modos evaluar el impacto ambiental de esa obra. La otra es analizar el proyecto, y hacer el estudio de impacto ambiental que nadie quiso hacer. Ese estudio es, precisamente el que ha realizado el especialista Alejo Gutiérrez Viñuales y que ustedes reciben en esta entrega. Por su extensión va en dos partes.
 
Leyéndolo, nos encontramos con la enorme cantidad de afectaciones al ambiente urbano que provoca una torre de esa magnitud. Al mismo tiempo, podemos preguntarnos cómo es que tantas personas que ocupan cargos de responsabilidad han decidido pasar por alto el impacto ambiental de estas torres.
 
La foto muestra un pueblito de Italia, en el cual los poderosos construyeron torres para oprimir al pueblo, allá en la lejana Edad Media.
 
Un gran abrazo a todos.
 
Antonio Elio Brailovsky
 
En la Edad Media, los poderosos construyeron torres para intimidar al pueblo
(San Gimignano, Italia, foto de Antonio Elio Brailovsky)

ANÁLISIS DEL DOCUMENTO:

“Estudio de Impacto Ambiental Proyecto Torres El Faro,

Plan de Mitigación de Obra (trabajo preliminar)”

(PRIMERA PARTE)

Realizado por : ALEJO GUTIÉRREZ VIÑUALES

Geógrafo, MsC © en Geografía, MsC © en Ingeniería Ambiental, Asesor Ambiental de proyectos de Ingeniería, Arquitectura y Minería, Auditor Líder en ISO 14.001

0. Introducción:

De acuerdo a los antecedentes generales en nuestro poder, el complejo edilicio llamado Torres el Faro inicia su construcción en el año 1999, en la esquina de Azucena Villaflor y Costanera Sur, en el renovado barrio de Puerto Madero, en la Ciudad de Buenos Aires.

Su construcción se realiza en un lote de 6.800 m2, del cual 4.000 m2 serán usados como parques y áreas comunes y el edificio en sí tendrá una superficie total de 57.190 m2, con una elevación superior de 160 metros (lo que lo convierte en el edificio más alto de Buenos Aires y de Argentina), un total de 46 pisos, distribuidos en dos torres independientes y que tendrán conexión a través de tres puentes.

El estudio de Arquitectura que presenta este Proyecto ha proporcionado a las autoridades un Estudio de Impacto Ambiental, llamado “Plan de Mitigación de Obra”, que busca caracterizar los impactos ambientales de la construcción de las Torres El Faro y expone las medidas de mitigación propuestas para paliar los efectos de tales impactos.

Desde la década pasada, en la mayoría de los países de Sudamérica se implementaron Leyes y Sistemas de Evaluación de Impacto Ambiental, con vistas a estimar los impactos producidos por los proyectos sobre el medio ambiente. El concepto de medio ambiente no sólo contiene a las esferas del ambiente físico (suelos, agua, aire, etc.) y del biológico (flora y fauna), sino también a la esfera humana, la cual se refiere a los posibles impactos sobre los grupos humanos que habitan en las adyacencias del proyecto, a sus manifestaciones culturales actuales y a aquellos sitios de valor arqueológico de culturas pasadas, incluidas las de la historia reciente.

Bajo este contexto, los Estudios de Impacto Ambiental no sólo deben informar de los posibles impactos que un proyecto pudiese ocasionar, sino también resaltar y ser explícito en las medidas de mitigación propuestas para paliar dichos impactos. Si, a pesar de ello, los impactos todavía repercuten en el medio ambiente (físico, biológico y humano), es necesario que el titular del proyecto presente medidas de compensación, las cuales son generalmente negociadas y adoptadas con el consenso de las partes afectadas.

En los impactos sobre las esferas física y biológica, los acuerdos se toman con grupos organizados de la comunidad o personas naturales que puedan representar los derechos de dichas esferas afectadas. Pueden éstas ser Fundaciones o Centros de Estudios Ecológicos, del Medio Ambiente o incluso grupos de vecinos defensores de algún elemento del medio físico y biótico.

El presente Análisis tiene como objetivo estudiar lo presentado por el Proyecto Torres El Faro y establecer los alcances de su Estudio de Impacto Ambiental, a la vez que establece brechas y distancias entre lo presentado por el estudio Dujovne-Hirsch y lo que efectivamente debiera haberse presentado para poder realizar una eficaz evaluación del impacto ambiental del edificio más alto del país.

1.Sobre la pertinencia de realizar un Estudio de Impacto Ambiental

1.a. Marco Legal

La ley 123 de Procedimiento Técnico-Administrativo de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) es la respuesta al mandato constitucional de la Ciudad, que en su Art. 30 establece “la obligatoriedad de la evaluación previa del impacto ambiental de todo emprendimiento público o privado susceptible de relevante efecto y su discusión en audiencia pública” y tiene como ámbito de aplicación la ciudad de Buenos Aires.

Dicha ley fue sancionada por la Legislatura porteña el 10 de diciembre de 1.998, y reglamentada a mediados de 1999 bajo el Decreto 1.252/99. Luego fue modificada el 12 de Septiembre de 2000 por la ley 452, por lo que el Decreto 1252/99 fue derogado y reemplazado por el Dto. reglamentario 1120/01 sancionado recién el 16 de Agosto de 2001. Finalmente este decreto también ha sido derogado y reemplazado en Octubre de 2002 por el Dto. 1352/02 actualmente vigente.

En síntesis, la ley vigente establece un procedimiento técnico administrativo de varios pasos, al que deberán someterse los emprendimientos de relevante efecto ambiental ante la Autoridad de Aplicación correspondiente -hoy la Subsecretaría de Espacio Público y Desarrollo Urbano-. Dichas etapas son:

  1. La presentación de la solicitud de categorización

  2. La categorización de las actividades, proyectos, programas y/o emprendimientos con relevante efecto y sin relevante efecto, según correspondiere

  3. La presentación del Manifiesto de Impacto Ambiental acompañado de un Estudio Técnico de Impacto Ambiental.

  4. El Dictamen Técnico.

  5. La Audiencia Pública de los interesados y potenciales afectados

  6. La Declaración de Impacto Ambiental (DIA)

  7. El Certificado de Aptitud Ambiental

Los emprendimientos sin relevante efecto ambiental deben cumplir sólo con las etapas a) y b). El modo en que la Autoridad de Aplicación categoriza las actividades es supeditado a la reglamentación de la ley.

En cuanto a las infracciones, la Autoridad de Aplicación puede ordenar la suspensión o clausura de las actividades y la demolición o el cese de las obras construidas.

Es importante tener en cuenta la entrada en vigencia de la ley 123, su decreto reglamentario y sus sucesivas modificaciones, para analizar bajo qué categorización se encuentra un emprendimiento determinado. A continuación se ofrecen las fechas de publicación en el Boletín Oficial de cada una de las normas:

Ley 123: 01-02-99

Dto.1252/99: 06-07-99

Res 1/99: 22-09-99

Ley 452: 12-09-00

Dto.1120/01: 24-08-01

Dto.1352/02: 08-11-02

LA CATEGORIZACIÓN DE LAS TORRES:

Para poder evaluar bajo la ley 123 la construcción de torres, se deben tener en cuenta varios aspectos:

  1. La construcción del edificio

  2. Si su construcción implicará la deforestación del terreno o disminución del suelo absorbente

  3. Si la torre, por su magnitud, modificará la capacidad de la infraestructura vial o de servicios existente.

  4. Si la obra se realizará sobre una parcela mayor a 2.500 m2 que haya requerido el dictado de normas urbanísticas particulares, de acuerdo con lo establecido por el Código de Planeamiento Urbano para las parcelas que superan dicha superficie.

  5. Si el emprendimiento tendrá carácter de vivienda colectiva, oficinas comerciales u uso. Además, si incluirá puerto deportivo, estación de servicio, centro deportivo, salas de juego y lugares de diversión.

Dado que la ley 123 ha sufrido cambios, para determinar la categorización es indispensable conocer la fecha en que se han otorgado los permisos de obra.

En efecto, la ley 123 original (no la vigente) decía en su Art. 10º que “Previamente a su ejecución o desarrollo, y cuando correspondiere, previo a su certificado de uso conforme, su habilitación, o autorización, toda persona y/o responsable de una nueva actividad, proyecto, programa o emprendimiento o modificación de proyectos ya ejecutados, presenta a la Autoridad de Aplicación una Solicitud de Categorización de su actividad para determinar si la misma debe ser sometida al Procedimiento Técnico - Administrativo de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA). La solicitud tiene el carácter de declaración jurada.”

El Decreto reglamentario 1252/99, Art 7º, establecía que “El Certificado de Aptitud Ambiental será requisito indispensable para el inicio de cualquier registro de permiso de obra o solicitud de habilitación.”

Se concluye, entonces, que todo emprendimiento que haya obtenido permiso de obra antes del 24 de Agosto de 2001, se encuentra comprendido en la ley 123 original, Decreto reglamentario 1252/99.

En este sentido, es importante resaltar que lo dispuesto por el Decreto 1120/01, Art. 41 no es válido para aquellos que ya tengan el permiso de obra. Precisamente, este artículo dice que: “Las actividades, proyectos, programas o emprendimientos, que hayan presentado su solicitud de Certificado de Aptitud Ambiental entre el día 6 de Julio de 1999 y la fecha de entrada en vigencia de la presente reglamentación y no fueran catalogados como de Alto Impacto Ambiental o con relevante efecto, según corresponda pueden optar entre finalizar la tramitación con el anterior régimen o solicitar su acogimiento a la presente reglamentación, mediante la presentación de una solicitud en tal sentido, dentro de los treinta (30) días de la publicación de la presente.”

La categorización antes del 24 De Agosto de 2001:

La ley original determinaba la categorización en Alto, Mediano y Bajo Impacto Ambiental para todos los emprendimientos, programas, proyectos o actividades que se iniciaran en la ciudad y ofrecía un listado enunciativo de las que se presumen como de Alto Impacto Ambiental y de Mediano Impacto Ambiental.

Establecía tres posibilidades para que un emprendimiento deba ser sometido al procedimiento EIA (Evaluación de Impacto Ambiental):

  1. Que esté categorizado como de Alto Impacto Ambiental.

  2. Que esté categorizado como de Mediano Impacto Ambiental y que la Autoridad de Aplicación haya determinado que es susceptible de producir relevante efecto ambiental (de acuerdo con lo que establezca la reglamentación).

  3. Que la ciudadanía lo haya solicitado en el marco de los derechos conferidos por el Art. 26 de la Constitución (derecho al ambiente sano).

En la reglamentación (Dto.1152/99) se disponía en su Art. 1º que “Todos los rubros previstos en los Cuadros de Usos Nros. 5.2.1 a) y 5.2.1 b) del Código de Planeamiento Urbano quedan categorizadas conforme el cuadro del Anexo I y según resulte de la aplicación de los términos de la formula polinómica y del cuadro del Anexo II, que a todos sus efectos forman parte del presente decreto.”

En cuanto a las torres, la ley las categoriza como de Mediano Impacto, tal como se desprende del Art. 14º: “Se presumen como de Mediano Impacto Ambiental las actividades de la siguiente lista enunciativa:

a) La construcción de edificios, de acuerdo con las condiciones que fije la reglamentación.

e) La construcción, modificación y ampliación de edificios que demanden cualquier tipo de modificación en la infraestructura instalada o en la prestación de servicios públicos o de equipamiento, con las condiciones que fije la reglamentación.

g) Las obras que demanden la deforestación de terrenos públicos o privados, la disminución del terreno absorbente y/o la modificación de la topografía.”

El Proyecto de las Torres El Faro están ubicadas, según el Código de Planeamiento Urbano, en Distrito C1. Con respecto al ítem a), la reglamentación dispone mediante el Cuadro de Usos 5.2.1.a) que las viviendas colectivas se consideran de mediano impacto ambiental en los Distritos C1, y deben cumplir con la presentación de las fórmulas polinómicas correspondientes al rubro 5,6 y 7.

Sin embargo, para nuestro caso en particular, se debe tener en cuenta la leyenda que figura al final del rubro Residencia del Cuadro de Usos 5.2.1.a), que dice: “Cuando la actividad supera los 10.000 m2 aumenta un grado la categoría de impacto, salvo para los Distritos E2 o I, para los cuales esta superficie será de 5.000 m2.”

Es decir que el Proyecto, al superar ampliamente los 10.000 m2 de superficie, se debe considerar de Alto Impacto Ambiental.

Respecto del ítem g), el Dto. 1252/99 establece en su Art. 1º que “Las obras que demanden la deforestación de terrenos públicos o privados de más de 5.000 m², como así también cuando en terrenos de la extensión antes mencionada se proyecte la disminución en más del 50% del terreno absorbente existente, serán consideradas como de alto impacto ambiental. Serán también consideradas de alto impacto ambiental las obras a llevarse a cabo en cualquier parcela cuando se proyecte una modificación sustancial de su topografía.”

Para poder evaluar si las torres están alcanzadas por este artículo, se debe analizar si se ha deforestado y en qué porcentaje, como así también si ha variado el terreno absorbente.

Por otra parte, si el emprendimiento posee puerto deportivo se considera de Alto Impacto Ambiental y si cuenta con estación de servicio, centro deportivo, sala de juegos y/o lugar de diversión, se los considera de Mediano Impacto Ambiental.

La categorización a partir del 24 de Agosto de 2001, hasta el 8 de Noviembre de 2002:

La ley 452 modifica la categorización de las actividades. Ahora sólo se categorizan como de Impacto Ambiental con o sin relevante efecto. Desaparece el Mediano Impacto Ambiental tal como estaba establecido anteriormente, por lo que algunas de las actividades que antes la ley presumía como de Mediano Impacto Ambiental, fueron incorporadas al listado de las actividades presumidas como de Relevante Efecto Ambiental. Ellas son:

  1. las actividades localizadas en áreas ambientalmente críticas, de acuerdo con la reglamentación

  2. las estaciones de expendio de combustible a pequeñas escala

  3. las obras que demanden la deforestación de terrenos públicos o privados y la disminución del terreno absorbente, según reglamentación

  4. las ferias, centros deportivos, salas de juego y lugares de diversión, según surja de la reglamentación.

El resto de las actividades que originalmente comprendían la lista de Mediano Impacto Ambiental tuvieron dos destinos distintos: ser asimilado a Clase III en el Cuadro de Usos del nuevo Decreto Reglamentario 1120/01 (similar a lo que antes era Mediano Impacto Ambiental), o desaparecer del listado de la ley, por lo que pasan a ser actividades sin relevante efecto ambiental. En cuanto a éstas últimas, son las siguientes:

  1. La construcción de edificios,

  2. La construcción, modificación y ampliación de edificios que demanden cualquier tipo de modificación en la infraestructura instalada o en la prestación de servicios públicos o de equipamiento.

  3. Las obras que demanden la modificación de la topografía.

Es decir, que si el permiso de obra no fue otorgado antes del 24 de Agosto de 2001, las Torres podrían encuadrarse como Sin Relevante Efecto Ambiental a no ser que operen algunos de los puntos señalados anteriormente, como la deforestación o disminución del suelo absorbente, la modificación de la capacidad de la infraestructura vial o de servicios existente, si tiene incluido un puerto o centro deportivo, estación de servicios, sala de juegos o lugar de diversión.

En este sentido, hay que destacar que ahora también se presumen Con Relevante Efecto Ambiental los grandes emprendimientos que por su magnitud impliquen superar la capacidad de la infraestructura vial o de servicios existente (Art. 13, inciso p.).

El Dto. 1120/01, que reglamenta la ley 123 luego de las modificaciones introducidas por la ley 452, dispone en su Art. 4º que las actividades, proyectos, programas o emprendimientos que se desarrollen en predios con una superficie mayor al 10.000 m2 deben solicitar su categorización ante la Dirección General de Política y Evaluación Ambiental, para consideración e informe de la Comisión Interfuncional de Habilitación Ambiental, a los fines de determinar si la deforestación, la disminución del suelo absorbente, su demanda sobre la infraestructura vial o de servicios existentes, hacen que los mismos resulten con o sin relevante efecto ambiental, conforme los incisos n. y p. Del artículo 13 de la ley 123.

La categorización desde el 8 de Noviembre de 2002:

El Dto. 1120/01 es derogado y reemplazado por el 1352/02. Según este último, si se considera la construcción de edificio de vivienda, la categorización sigue siendo Sin Relevante Efecto.

Ahora bien, en cuanto a los otros aspectos del emprendimiento, como ser la disminución del suelo absorbente, la superación de la capacidad de la infraestructura, etc. es necesario aclarar que el nuevo decreto no ha reglamentado estos incisos (y otros) correspondientes a la ley 123.

CONCLUSIONES

  1. Existen distintos aspectos por los cuales un emprendimiento puede considerarse de Alto Impacto Ambiental o con Relevante Efecto ambiental, según la ley vigente al momento de otorgarse el permiso de obra.

    Si las Torres tienen otorgado el permiso de obra antes del 24 de Agosto del 2001:

  • Por superar los 10.000m2 se consideran de Alto Impacto Ambiental, por lo que deben cumplimentar el procedimiento técnico-administrativo en forma completa, de acuerdo con la ley 123.

  • También pueden ser consideradas de Alto Impacto Ambiental si disminuyen en más del 50% la superficie de suelo absorbente, cuando el emprendimiento supere los 5.000 m2; o si deforestan más de 5.000 m2.

  • Deben tener antes de esa fecha el Certificado de Aptitud Ambiental, lo cual no debe confundirse con la Solicitud de Certificado de Aptitud Ambiental.

  1. Si tienen otorgado el permiso de obra con posterioridad al 24 de Agosto de 2001, hasta el 8 de Noviembre de 2002:

    • Se consideran de Impacto Ambiental sin Relevante Efecto, si la superficie del predio es menor al 10.000 m2

      • Si la superficie del predio es mayor a 10.000m2, debe solicitar su categorización a la Autoridad de Aplicación.

    1. Si el permiso de obra es posterior al 8 de Noviembre de 2002 no es posible establecer claramente la categorización.

    2. Se concluye, entonces, que si las Torres obtuvieron el permiso de obra antes del 24 de Agosto de 2001, su categorización correspondiente es ALTO IMPACTO AMBIENTAL, y deberían haber cumplimentado el procedimiento técnico-administrativo de evaluación de impacto ambiental en forma completa, que incluye la presentación por parte de los interesados ante la Autoridad de Aplicación de un Estudio Técnico de Impacto Ambiental, el Dictamen de la Autoridad de Aplicación, una Audiencia Pública con los interesados y posibles afectados en donde pueden expresar sus preocupaciones respecto del emprendimiento, la Declaración de Impacto Ambiental por parte de la Autoridad de Aplicación, que puede autorizar o no la obra y sugerir modificaciones, y finalmente, en caso de corresponder, el Certificado de Aptitud Ambiental, que es requisito indispensable para solicitar el permiso de obra.

    1.b. Enfoque Técnico

    Más allá de la legalidad que debe respetarse, existen fundados argumentos técnicos que ameritan ser tenidos en cuenta a la hora de analizar si el Proyecto Torres El Faro debió contar o no con un Estudio de Impacto Ambiental (EIA).

    En la mayoría de las legislaciones referidas a este tema, siempre es el Titular del Proyecto el encargado de presentar el EIA correspondiente a las autoridades pertinentes. Son muy pocas las ocasiones en que las legislaciones promueven el sentido inverso de dicha información, esto es, que la autoridad le exija punitivamente un EIA al Titular que, distraídamente, no lo presentó a tiempo.

    Por ello mismo, y cómo es en el caso del Proyecto que nos convoca, siempre es interesante conocer la opinión que el Titular tiene sobre su propio emprendimiento, para cerciorarnos de que ha evaluado la justa dimensión de la obra arquitectónica que se ha propuesto edificar.

    De acuerdo con el Estudio Dujovne-Hirsch, (en nota brindada a www.fvsa.com) la Torre debiera entrar en un contrapunto con la trama urbana para no convertirse en un elemento aislado; pero que, al mismo tiempo, debiera ser tratada como un hito. Que las torres permitieran ganar las mejores visuales al río, al puerto, a la ciudad, estando ubicados en una localización de excepción.

    Por lo tanto, toda la visión que el mismo Titular nos entrega de su Proyectos, es que este debe ser considerado como algo excepcional, un verdadero hito urbano de Buenos Aires, el edificio más alto de la Ciudad y de la República Argentina, ubicado en un área de la Ciudad de renovado interés, pero también de características excepcionales: la Reserva Costanera Sur.

    Para no contradecir al Titular del Proyecto (Estudio Dujovne-Hirsch), vamos a realizar el tan tradicional y argentino ejercicio del contrapunto. Imaginemos la concurrencia urbana contemplando un jugoso contrapunto entre las Torres El Faro y la Reserva Ecológica Costanera Sur.

    Como ya hemos mencionado antes, ambos contendientes son excepcionales a la trama urbana histórica de la Ciudad de Buenos Aires. En términos científicos, las excepciones son contra natura, permiten las evoluciones, producen cambios o, en otras palabras, provocan impacto.

    La Reserva Ecológica Costanera Sur fue “creada” artificial y artificiosamente por los mismos intereses especulativos que hoy nos convocan. La quimera de ganarle al río y ocupar nuevos terrenos con proyectos inmobiliarios no fue posible por una adición de inconvenientes que no vale la pena detallar en estos momentos.

    Pero los ciclos naturales funcionan sabiamente y tienden, luego de presentarse una excepción (como lo fue el intento de relleno del Río de la Plata), a buscar el equilibrio en sus sistemas naturales. El Río actuó de la manera más lógica que tiene, incorporando esta ribera artificial al conjunto de ecosistemas que abarca la cuenca del Paraná-Uruguay-Río de la Plata. La consiguiente ocupación biótica de este sector provocó la estupefacción de unos, el asombro de otros y la alegría de muchos otros que vieron que el espacio finalmente no se había ganado al río, sino más bien que éste se había acercado un poco más a ellos, a esa ciudad que siempre le dio la espalda al Plata, que lo miraba de lejos y que sólo se acordaba de él en las frecuentes Sudestadas.

    Por lo tanto, la excepción humana del intento de relleno fue suavemente aplacada por la naturaleza que, sin usar la ley del Talión y fortaleciendo los principios que guían a la sociedad occidental desde hace un par de milenios, nos devolvió bien por mal. Nos regaló un espacio de esparcimiento y recreación nuevo, novedoso en sus posibilidades, único en su concepción, valioso en su biodiversidad, inigualable en la identidad y la imagen de la Ciudad de Buenos Aires de los últimos 15 años.

    En los albores del Siglo XXI, y cuando la Ciudad ya parecía repuesta de las diversas excepciones de las últimas décadas, autopistas urbanas mediante, vemos ahora que se plantea la realización de una nueva obra, y de acuerdo a sus autores, un nuevo hito, una nueva excepción.

    Más allá de las características arquitectónicas del Proyecto, de su diseño, de la tecnología empleada y su apología a los avances estructurales, todo ello enmarcado en un conjunto de excepción, la pregunta que nos reúne en este capítulo es si tal excepción, tal hito urbano soñado por sus autores, no merece estimar el impacto ambiental que su construcción y uso presupone para las esferas biótica y física adyacente y para el habitante de la Ciudad de Buenos Aires.

    Y cuando hablamos del habitante, no nos referimos sólo a la privilegiada casta del ABC1 que puede pagar U$S 2.500 el metro cuadrado construido para poder disfrutar de “las mejores visuales al río, al puerto, a la ciudad”, sino justamente a todos aquellos que gracias a este proyecto ya no podrán disfrutar de las mejores visuales al río, al puerto, a la ciudad, que son la inmensa mayoría de las personas que habitan nuestra Capital Federal.

    Es aquí que el contrapunto se hace insostenible, cuando enfrentamos un Proyecto exclusivo y excluyente con beneficios reducidos a unos pocos, al ponerlo frente a otra realidad (no surgida explícitamente de un proyecto) que es incluyente, pluralista e integradora urbanísticamente como la Reserva Costanera Sur. Más aún, es sorprendente que un plan de renovación urbano como el acometido en Puerto Madero, soporte y dé sustento a áreas privativas como el Proyecto Torres El Faro.

    Por ello mismo, por el evidente carácter de excepción que sus mismos autores le conceden, por ser un edificio que sobrepasa los 160 metros, por su ubicación en la ribera misma del Río de la Plata, a pocos metros de la Reserva Ecológica Costanera Sur, se hace necesaria una adecuada y exhaustiva evaluación de los impactos ambientales que el Proyecto Torres El Faro pudiese ocasionar.

    La manera correcta de proceder al respecto es estimar dichos impactos en un Estudio de Impacto Ambiental (EIA)

    1. Contenidos Necesarios de un EIA de estas características.

    A la hora de enfrentarnos a la evaluación de los impactos ambientales de todo proyecto, es imprescindible conocer y describir lo mejor posible sus características físicas y cronológicas, más allá de las del diseño arquitectónico.

    Las características físicas de un edificio en altura tienen relación con sus dimensiones duras, su altura, su volumen, su ancho, la profundidad de sus cimientos, la orientación de sus plantas, la ocupación del terreno, etc.

    En el caso de sus características cronológicas, nos referimos a los tiempos de duración de sus etapas de construcción y uso de los bienes inmuebles, en otras palabras, su vida útil proyectada.

    El diseño arquitectónico tiene también influencia sobre el medio ambiente, en términos paisajísticos, de circulación de vientos, otorgamiento de sombras, superficies reflectantes e incluso, de continuidad de una cierta línea de constructividad urbana.

    Por todas estas circunstancias, y las descriptas en el acápite anterior, resulta sorprendente, por decir lo menos, que el Titular del Proyecto, tan consciente de lo excepcional de su obra, haya presentado sólo un Plan de Mitigación de Obra, que aporta algunas luces de cual será el manejo de los impactos ambientales en la etapa de construcción, casi únicamente circunscriptos al impacto vial que provocaría la maquinaria de obra.

    A continuación detallaremos lo más acuciosamente posible los diferentes aspectos ambientales que debieran ser considerados en un EIA conducente a explicar los impactos ambientales de un Proyecto de tales proporciones.

    Es necesario recalcar que la información para realizar este análisis proviene de lo publicado en la prensa nacional, revistas de diseño e ingeniería y recursos disponibles en internet, por lo que es posible que pueda haberse filtrado algún impacto adicional que no prevemos de acuerdo a la información disponible.

    Otro punto que es necesario poner en evidencia es que, dadas las características únicas de este Proyecto, por ser el más alto del país, no se cuenta con información asimilable ni comparable que pudiera facilitar el análisis pertinente para medir efectivamente los impactos sobre el medio ambiente. Creemos que se ha perdido una oportunidad única, por parte de autoridades civiles y profesionales, de exigirle dicho análisis al Titular como antecedente útil para evaluar los impactos que podrían generar futuros edificios de esta envergadura, futuros hitos, futuras excepciones.

    (Continuará)



El boom de la construcción: proyectos de empresas locales y extranjeras
Invierten US$ 400 millones en nuevas torres de vivienda
 DOMINGO 24 de Abril de 2005
http://www.lanacion.com.ar/politica/nota.asp?nota_id=698777

La mayoría apunta al segmento de alto poder adquisitivo, con foco en Puerto Madero

Las principales desarrolladoras inmobiliarias argentinas y algunos fondos de inversión extranjeros lanzaron, en los últimos meses, proyectos de vivienda que superan los 400 millones de dólares. Hay que retroceder casi 10 años para encontrar una imagen similar a la que hoy se refleja en los barrios de mayor poder adquisitivo de Buenos Aires, con grandes obras en construcción en forma simultánea.

Si bien no se puede hablar de un fenómeno generalizado, ya que la mayoría de los proyectos apunta al segmento de la población de más alto poder adquisitivo, con el foco puesto en Puerto Madero, está claro que los ladrillos continúan siendo una de las inversiones más rentables en la Argentina posdevaluación.

Detrás de los proyectos anunciados o que ya están en marcha se encuentran los principales jugadores locales en el negocio de la construcción, como Ragsha, Faena o Newsan; otros que están regresando a la industria, como Macri y Sergio Grosskopf, y varios grupos que están dando sus primeros pasos en el mercado argentino, como el fondo de inversión norteamericano Fortune y el banco Macro Bansud.

  • Macri: Sideco, la constructora controlada por el grupo Socma, lanzó un proyecto para desarrollar un edificio de departamentos en el barrio de Saavedra y además acaba de poner un pie en Puerto Madero. La empresa adquirió un terreno en el dique 2, que pertenecía a Petersen, Thiele & Cruz, la constructora del grupo Eskenazi (los dueños de los bancos San Juan y Santa Cruz). La operación se habría cerrado en US$ 12 millones.

  • Faena: el ex empresario textil sigue de compras en Puerto Madero, con el objetivo de crear su barrio propio, "art district" en palabras de Alan Faena. Ahora acaba de cerrar la compra, en US$ 14 millones, de un terreno en el dique 2 que pertenecía a la corporación china Evergreen. En ese predio planea levantar un megacomplejo, que incluirá dos edificios de viviendas, un centro comercial y un museo.

    Además, el mes próximo iniciará la entrega del edificio La Porteña y en septiembre comenzará las obras de construcción de El Molino -otro complejo de viviendas- que implica un desembolso de US$ 25 millones.

  • Newsan: la empresa que preside Rubén Cherñajovsky encabeza un grupo inversor que adquirió el edificio en la Avenida del Libertador y Bulnes en el que Mercedes-Benz tenía sus oficinas. La venta se habría concretado en una cifra cercana a US$ 10 millones. Los planes de Newsan -también dueña de las marcas Sanyo y Philco- en el negocio inmobiliario no terminan allí. Cherñajovsky ya inició la construcción de un complejo de viviendas de lujo en Núñez, con US$ 12 millones de inversión, y según los rumores del mercado, cerraría la compra de las acciones que tiene su socio Sergio Grosskopf en un terreno del dique 3 de Puerto Madero, que habían comprado a medias.

  • Grosskopf: el ex dueño de Alto Palermo se desprendería del terreno que tiene en Puerto Madero para concentrar los esfuerzos en el desarrollo de viviendas en Núñez. Los dueños del predio son los hermanos Ganzábal, de la empresa Obras Civiles, que participarían como socios en el proyecto.

  • Obras Civiles: la empresa de los Ganzábal también está por lanzar la construcción de un edificio de viviendas en el dique 2 de Puerto Madero

  • Dypsa: la firma controlada por el banquero Issel Kiperszmid es otra de las firmas más activas en Puerto Madero. Inició la construcción de dos torres residenciales en el dique 3, con la marca Renoir. Contempla el desarrollo de 60.000 metros cuadrados, con US$ 50 millones de inversión.

    Kiperszmid se asoció con el fondo de inversión norteamericano Fortune, que tiene su base de operaciones en Miami, pero pertenece a un cordobés, Edgardo de Fortuna. Además, IRSA venderá el terreno donde se levantará el complejo a cambio del 28% de las unidades construidas.

  • Ragsha: vecinos al emprendimiento de Dypsa, los dueños de Le Parc avanzan con otro proyecto que demandará una inversión total de US$ 80 millones. A poco más de seis meses de su lanzamiento comercial, ya llevan comercializados más de 380 departamentos y quedan sólo 80 sin vender. La empresa controlada por Moisés Khafif también adquirió el predio de Figueroa Alcorta y Cavia, donde funcionaba una estación de servicio Dapsa y que es lindero con el shopping Paseo Alcorta. También quieren llevar a Le Parc a Punta del Este (ver aparte).

  • IRSA: la desarrolladora de los Elsztain participa de la licitación por el último terreno que conserva la Corporación Puerto Madero, ubicado en el dique 4, cuyo resultado se conocerá a fines de esta semana. IRSA presentó un proyecto que contempla la construcción de una torre de viviendas, con una inversión superior a US$ 30 millones. Por este proyecto, los Elsztain compiten, entre otros, con el grupo Fernández Prieto.

  • Kineret: los dueños de El Faro también están presentes en Puerto Madero y se asociaron con el fondo de inversión norteamericano TishmanSpeyer, el grupo local Neuss y el banco Macro Bansud en el desarrollo de un terreno en el dique 4, frente al hotel Hilton, donde construirá una torre de viviendas de lujo, que saldrán a la venta a US$ 3000 el metro cuadrado, con una inversión de US$ 160 millones.

    Por Alfredo Sainz
    De la Redacción de LA NACION

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